כשאנשים מוצאים את הנכס המושלם שלהם, ובמבט ראשון נראה שיש בו את כל מה שהם צריכים, הם מתחילים תהליך של עסקת נדל"ן למגורים, שעשויה להיות מורכבת. בואו לא נשכח. מדובר באחת העסקאות הכי חשובות, הכי משמעותיות, אם לא המשמעותית ביותר מבחינה פיננסית במהלך החיים שלנו ולכן אין להקל בה ראש. לא פעם אנשים מתחילים תהליך הכולל עסקת נדל“ן במטרה לרכוש דירה, אבל מכל מיני סיבות כאלה ואחרות, התהליך לא צולח, לפחות לא כפי שהיו רוצים. בכל אופן, עד שתבדקו היטב את פרטי העסקה, יתכן שתהססו להציע הצעה סופית. אבל אינכם מעוניינים לאבד את הסיכוי לקבל את הנכס הזה, וזה המקום שבו מכתב כוונות נכנס לפעולה.
מטרת מכתב כוונות
בעלים של נכס למגורים, שמתכוונים למכור אותו, יוזמים מכתב כוונות שמוצג לבנק, שמאפשר לקונים מעוניינים להבין שהם מוכנים למכור את הנכס, ונחשב לחלק ממערך תנאים לקבלת משכנתא שנדרש על ידי הבנק. יחד עם זאת, ברוב המקרים, מכתב הכוונות נערך ביוזמת הקונה פוטנציאלי.
מטרת המסמך היא להתריע בפני בעל הנכס על העניין במכירת הנכס, ומשמש גם כחלק מהעסקה. המכתב אינו מיועד לכלול כל פרט בתנאי המכירה המוצעים, אלא לספק מספיק פרטים על מנת שהצדדים האחרים יוכלו לקבוע אם להתקדם איתכם או להמשיך את ההתקשרות עם קונים פוטנציאליים אחרים.
בהתאם למידת המורכבות של עסקת הנכס, אורך מכתב הכוונות עשוי להשתנות בין עמוד אחד לעשרים עמודים. ללא קשר לאורך, המסמך שלכם צריך לכלול שמות מלאים וכתובות של כל הצדדים בעסקה המוצעת, כך שניתן יהיה להפחית את הסיכוי שההצעה הסופית וחוזה המכירה יכילו שגיאות.
השלכות משפטיות
המחויבות המשפטית של מכתב הכוונות תלויה בגורמים המעורבים. אם הקונים מעוניינים לקנות את הנכס, אבל אינם מעוניינים להשקיע את הסכום הדרוש, מכתב כזה מחייב משרת אותם היטב מכיוון שהוא מחייב את בעל הנכס להפסיק כל משא ומתן אחר בזמן שהם מתקדמים לקראת הגשת הצעה רשמית. יחד עם זאת, חשוב לזכור שעל ידי חתימה, המסמך הופך למחייב, והקונה מחויב להתקדם בעסקה.
יתרונות
קונים שמעוניינים להביע עניין בעסקת נדל"ן, אבל זקוקים לזמן כדי לבדוק את כל היבטי העסקה או להשיג מימון, לפני מתן הצעה יכולים לכתוב מכתב כוונות שאינו מחייב. במקרה זה, בעל הנכס יהיה חופשי לקבל גם הצעות פוטנציאליות אחרות. אתם לא תהיו כבולים לעסקה ותוכלו להסתייג ממנה מבלי להציע הצעה.
שימוש במכתב כוונות הוא שיטה מהירה להתריע בפני בעל נכס על הכוונה לרכוש את הנכס. ברוב המקים, לא צפויות הפקדות רציניות עם מכתב כוונות, מה שאומר שאם יש לכם מספר נכסים שאתם מעוניינים בהם, אתם יכולים לשלוח מסמך כזה לכל אחד מהם, ללא הוצאה כספית גדולה.
תנאים שניתנים לאכיפה
תנאי מכתב כוונות בעסקת נדל"ן מחייבים וניתנים לאכיפה כשכל הדרישות מתקיימות. יש לפרט את המרכיבים החיוניים לחוזה מקרקעין מחייב, גם אם בקצרה, לרבות, למשל, שמות הצדדים, מחיר המכירה, תיאור הנכס וכוונת העניין.
התנאים המהותיים של המסמך בעסקת נדל"ן לא יהיו ניתנים לאכיפה אלא כאם המכתב, גם אם הוא במפורמט קצר, עומד בדרישות המשפטיות הסטנדרטיות להתקשרות בהסכם מקרקעין בר אכיפה.
לסיכום, עסקת נדל”ן איננה עניין של מה בכך ויש לשים לב לכל הפרטים, להיעזר באנשי המקצוע המתאימים ולקחת החלטה שקולה, הגיונית וחכמה לא רק לטווח הקצר, אלא גם להסתכל כמה שנים קדימה.
